維持管理

建てる建築から維持管理する建築へ

今回の建築基準法及び関連法の改正は、昭和56年の宮城沖地震による、建築構造の改正に伴う構造の考え方の変革以上の改正であると考えます。

これからの建築に対する姿勢と企業として取り組む方向性を明確にして進んでいかなければ、取り残されていくのではないかと考えます。

今、現在、京都に於ける建築関係業者の方々は、12条報告をどのようにすれば良いかとか、

確認が下りないから仕事がないとか、景観条例で地価が下がり大変であるとか、どのようにすれば仕事が取れるかというようなことばかりが聞こえてきますが、建築物を建築するための確認申請の資料、敷地、地盤、材料、性能証明、木造建築においても構造計算や各伏図画必要に成るだけでなく、それらの資料を最低10年間保管し、建物を維持管理していくという、責任と義務を負うわけです。

今現在は、特殊建築物の一定規模以上の建築物を対象としていますが、来年10月に特定住宅瑕疵担保責任履行法がスタートすると、一定の報告義務を負うことになるのではないかと考えます。

また、今までザル法といわれるくらい、いい加減な、法運用でありましたが、施工された法律の意味を建築主が理解していきますと、仕事の依頼先の選択、トラブルの責任追及等

様々な問題が発生してくるのではないかと考えます。

建築事務所を開設して約30年、この2～3年の間に改正された様々な条文を読み直し、具体的作業ができるかどうか、実践してみました。大変です。

特に、設備関係の処理が大変です。今までは、答えを出す方法論だけを知っていれば処理出来ました。これからは、理論と根拠を確りと理解し、問題が起きたときの対策を立てられるように考え、図面作成から材料選択、施工業者選択までしなければならない時代が来たと思っております。

来年から建築士の試験に設備科目が追加された意味がよく解ります。

建築設備の維持管理

設備の安全維持保全

◇予防保全　ＰＭ　プリベンティブ　メンテナンス

日常的、定期的に建築設備の点検及び機能試験を行い、機能劣化状況を常に把握し、劣化の進み方を予測し、故障を起こす前に対処する。

常に、予防を考えた対策を行うと供に、建築する場合は、いかに容易に維持管理できるかということを考えた、予防建築を行う。

予防建築を推進しましょう。



◇改善保全　ＣＭ　コレクティブ　メンテナンス

建築設備が故障してから、修理を行い、どのように安全に維持管理を行っていくかという、

保全方法を構築する。

設備の劣化

◇物理的劣化と社会的劣化

物理的劣化、「設備の劣化の劣化には、機器、器具自身の機能が劣化し、要求性能を発揮しなくなること」と、社会的劣化、「技術の革新や進歩及び高度な機能要求による、設備システムの変化による機器、器具の使用不可能になる陳腐化現象」とがある。



◇耐用年数

機器、器具自身の持っている寿命、即ち、物理的劣化を、物理的耐用年数という。

設備システムの変化等による寿命、即ち、社会的劣化を、社会的耐用年数という。

また、修理等により使用期間を延ばすより、新品に買い換えた方が、運用、維持管理費が安くなる。即ち、経済性を考えた耐用年数を、経済的耐用年数という。

機器、器具の経済的効果には、ライフサイクルコストが用いられる。

ライフサイクル計画　ＬＣ計画

ＬＣ計画とは、建築設備に関して、従来の建築においては、建築することに、目的を限定され、建築設備の運用、維持管理について、計画、設計段階において、ほとんど考慮されなかった。このような考え方から、建築設備の維持管理及び点検方法、取替え方法を、計画、企画、設計段階から考え、材料、機器、器具の種類等及び経済性を考えた、総合的な計画、設計を行うことを、ライフサイクル計画という。



◇ライフサイクルコスト　ＬＣＣ

ライフサイクルコストとは、建築物の企画、設計、建設から、運用、維持、管理、保守、点検、廃棄に至るまでに要する総費用のことを言う。

どのように、総費用を算出するか

企画設計建設費用は、現在価格で算出することが可能であるが、将来に掛かるであろう、運用、維持、管理、保守、点検、廃棄費用をどのように算出するか。

ライフサイクルコストは、発生する時期が全て、ばらばらである。

また、価格や価格価値も異なるし、変化もする。即ち、物価変動率や建築費の借入金利、利子率が異なる。

よって、一般的には、ＬＣＣ計算においては、費用発生時点の価格を、物価変動率と利子率を用いて、現時点の価格の価値に換算した現在価値が用いられる。



◇ライフサイクルCO2

建築物の使用期間全体（建設資材製造を含む）から、運用、廃棄にいたるまでの期間）の二酸化炭素の排出量。地球温暖化防止の観点から、建築が地球環境に及ぼす影響を図る指標。

エネルギー環境管理システム　ＢＥＭＳ　ベムス

ビルディング　エネルギー　アンド　エンビロメント　マネージメント　システム

中央管制・ビル管制

施設運用、設備管理、防災、防犯管理、通信系、ＯＡ系管理を含むビル管理システムのことである。

設備の中央監視と自動制御を一体化し、エネルギーや室内環境管理までの、全設備情報を一元管理するものである。