01_02土地チェック

土地チェック

最近、土地に関するトラブルが多いので土地を購入する時は自分の目で確かめて、

下記に述べる項目は最低限チェックしておきましょう。










目   次

土地建物履歴

購入しようとしている土地が、長年にわたりどのように使われてきたかということは大変重要です。

土地購入の際には法的な権利関係や建築基準法による規制状況などの調査が重要です。

過去から現在に至るまでにその土地がどのような用途に使われてきたのかという情報も非常に重要です。

土壌汚染の可能性などがないかどうか?

最近では土地履歴調査の重要性が、以前にもまして高まってきています。

土地を取得するときには、必ず土地履歴を調べておきましょう。

土地履歴は、土地所在地の法務局で誰でも調べらることができます。
自分で調べてみましょう。



具体的には登記簿謄本を取得します。

登記簿謄本(登記事項証明書)取得については、原則として

土地1筆(地番ごとに1通)     1,000円

建物1個(家屋番号ごとに1通)  1,000円

の手数料がかかります。

閲覧については原則500円の手数料がかかります。



詳しくは土地所在地の法務局へ。

※土地履歴を調べる → 
「全国の法務局一覧」
 

敷地境界


土地を購入した後の境界をめぐるトラブルは非常に厄介です。

敷地の道路境界や隣地境界がどこであるのかは、土地の購入前に必ず確認しましょう。

必要によっては隣地所有者と立会いの下で明示及び境界確定するようにしてください。

境界明示方法

境界明示には、道路明示、河川明示、隣地明示の3種類があります。

また、対象土地の所有者が官庁か民間かによって立会い、確認する相手が変わります。

道路、河川明示はほとんどの場合官庁が相手方ですので、明示申請が必要です。

期間は約3ヶ月は掛かります。

隣地の境界確定、民間と民間の確定です。

バブル期には、境界をめぐる様々な事件が起こりました。

トラブル回避のためにも境界確定をしておきましょう。

記名押印、印鑑証明書付きの書類としてとりかわしておきましょう。

コンクリート杭、金属プレート等移動しないように堅固に固定しておきましょう。

写真、図面等も添付しておくと、問題が起きた時役立ちます。

敷地測量

上記のことを、素人がすることはなかなか難しいです。また、境界を確定した後には、

敷地測量を行い、土地謄本と比較し、面積に相違があれば、地籍更正をしておきましょう。

このようなことは、信頼できる土地家屋調査士に依頼するとよい。

費用は掛かりますが、専門家に任すことが、安全で迅速です。

※さらに詳しく → 
「測量」
「仮設工事」敷地測量
 

前面道路、用途地域、建蔽率、容積率

これらは建築基準法に定められているものであり、敷地に対して設定されているものです。

前面道路はその幅が建てられる建築物の規模に影響を与えるため、意外に重要なものです。

また、用途地域や建蔽率、容積率といった諸条件も、建てられる建築物に大きな影響を与えます。

しっかりと確認するようにしてください。

所轄の自治体の建築課、都市計画課等へ行けば詳しく調べられます。

前面道路の幅員

1.8m以下の道路に接した土地は購入しないこと。最低4m以上幅員がある道路に接した土地を買うこと。

用途地域

防火地域、風致地域、宅地造成規制地域にかかっているかどうか程度は確認しましょう。

最近ほとんどの行政に用途地域確認のパソコン、機械が備え付けられています。

この機械で、建蔽率、容積率もわかります。

調べておきたい規制

都市計画施設の計画予定があるか?埋蔵文化財の地域かどうか?調べておきましょう。

何故なら、設計打ち合わせも終り。

確認申請を提出した時に、都市計画、埋文に掛かってますよと言われれば取返しがつきません。

時間もお金も余分に掛かります。

都市では、地下鉄も注意しましょう。

 

設備状況(電気、ガス、上下水道)

敷地において、ガスや電気、上下水道といったインフラがどのような状況になっているのかは意外に重要なものです。

それらの有無はもちろんのこと、電柱やガス管、水道管といった公共の設備までの距離によって後々の工事費に違いが出てきます。

電気

電柱の位置はどこですか?他人の所有地の上を通って引き込まなければならない。

そんな土地はいやです。

また、敷地の真ん中に電柱が、電話柱が立っている。そんな土地はいやです。

各電力会社、NTTなどに相談しましょう。

移設することが出来るかも?知れません。

ガス

LPGか都市ガスか?ガスメーターの位置は敷地内のどの位置にあるか?

ガスメーターの位置は周囲1mの範囲で移動が可能です。

建物計画をする時必要です。また、建築費用も変わってきます。

最寄のガスショップで相談しましょう。

上下水道

上水道の位置はどこか?また、何ミリ径の給水管が敷地内に入っているか、知っておきましょう。

管径の太さによってカラン、水道蛇口の数の制限があります。

管の引き換えには、費用が掛かります。

下水枡が敷地内にあるかどうか確認しましょう。

これも水道同様、引き込みにお金がかかります。

最寄の水道局に行けば、確認できます。

 

地盤状況(地耐力、地下水位、地下埋設物)

敷地の上には当然建築物を建てることになるのですが、その足元である地盤の状況は大変重要です。

地耐力などは基礎の設計を行う際の基礎データとなるため、非常に重要です。

また、地下に埋設物があると施工の工程に大きな影響を与えます。

これらは建築コストに与える影響が大きく、土地を購入してから問題が発覚すると厄介ですので、敷地選定の際にきちんと確認をしておくべき項目です。

地耐力

阪神淡路大震災以降やっと一般の方々に、地耐力や基礎、地盤調査等の大切さを理解して貰えるようになって来ました。

地盤調査をすることをお勧めしますが、誰にでもわかる、地耐力の目安をいいます。

大人が飛び上がって、着地した点に、足跡が残らなければ、おおよそ、2~3トンはあります。

これは、土の上で飛び上がって下さい。

ただし、土壌汚染と同じで、中のことはわかりません。

あくまで目安であり、地盤調査をすることが前提です。

地下水位

50cm~1m程度掘って水が滲み出てくるかどうか?この程度位しか出来ないと思います。

しかし、大規模な建築工事では、影響が大きいですよ。

地盤調査をすれば地質から水位等わかります。

地盤調査を行う時同時に土壌調査も行うことをお勧めします。

地下埋設物

敷地の地盤特性において、地耐力も重要ですが、地下埋設物の存在も重要です。

「工事が始まって土地を掘ってみたら、以前建っていた建築物の基礎が出てきた」ということも実例として存在します。
また、場所(特に京都)によっては重要文化財が発見されることもあります。

このような場合には地中障害物の撤去作業が必要になりますし、工事自体が遅れることにもなります。

つまり予想外の金銭的被害を受けることになります。

これらについては、土地の履歴をしっかりと調査しておきましょう!

怪しい場合には、土地の売買契約の際に「いざそのようなことが起こった」場合には「以前の地主が責任を負う」などの取り決めを行っておくことをお勧めします。

敷地の地耐力や地中障害については、実際に地耐力の調査を行うまで正確なことはわからないですし、掘ってみるまで何が埋まっているのか分からないというのが実情ではあります。

「周辺住宅を見たらまだ新しい住宅であるのに基礎にひび割れがあった」「どうしても具体的な地耐力が気になる」などといった場合は、実際に専門家に相談するか、地耐力の調査を行うことをお勧めします。

土地建物履歴は法務局の建物謄本でわかります。

※さらに詳しく → 
「地盤調査」

※調査サービス → 
一般共通事項
「環境調査」
「地耐力試験」
 

土地チェックリスト

チェック図面

チェック表

探査かん調査方法

チェック図を参照してください。

敷地の4角及び中心の5点にて調査を行います。

異形鉄筋を力強く地面に突き刺します。(怪我をしないように注意してください)



鉄筋が地面に突き刺さる場合、地耐力は2トン以下であると推測できます。

このような土地は、地耐力不足で地盤改良や基礎補強が必要になります。



鉄筋が突き刺さらずに、撥ね返る場合、地耐力は3トン以上であると推測できます。

このような土地は、木造2階建て程度の地耐力があると推測できます。

用具

12ミリの異形鉄筋 長さ:1.2m 1本

土地チェックリストのダウンロード

チェック図とチェックリストがダウンロードできます。
印刷して現地でのチェックにお役立てください。



土地チェックリスト(PDF)

 
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